不動産買取の基礎知識

不動産買取の基礎知識

不動産買取という選択

不動産買取とは弊社のような不動産業者に直接お持ちの不動産を売却する方法となります。

不動産を売却される際は大きく分けて以下の2つの方法があります。

・不動産業者に仲介をお願いして買主様を見つけてもらって売却する
・不動産業者に直接買取をしてもらう

結論からいうと手間をかけてでも高く売りたいのであれば不動産仲介での売却、手間をかけずに早く売りたいのであれば直接の不動産買取をオススメします。

「そうはいってもね。。。違いが良く分からないし、どちらが本当に良いの?」

と疑問に思う方は多いと思います。

そこでこのページでは不動産を売却をする際に仲介と買取のどちらが良いのか、それぞれのメリットとデメリットをご紹介していきます。

売主様の所有する不動産やご状況に合わせて最適な方法を選択していきましょう。

不動産業者に仲介をお願いして売却する

不動産仲介とは売りたい人と買いたい人の間に不動産業者に入ってもらって契約から引き渡しの決済まで進めていく方法となります。

一般的に不動産を売却をする際は不動産業者に間に入ってもらう仲介をお願いするケースが多いです。

その際には販売活動、不動産調査、お問い合わせの窓口から契約の手続き~引き渡しまで全て不動産業者が行ってくれます。

不動産業者に売却をお願いする際は間に入ってくれる不動産業者と以下のどれかの媒介契約を結ぶ必要があります。
※媒介契約はここでは売主様と買主様の間に入る事を意味します。

・専属専任媒介契約
・専任媒介契約
・一般媒介契約

専属専任と専任媒介契約は1社の不動産業者に売却活動をお願いする方法です。

違いとしては専属専任は自分で買主を見つけてきた場合も不動産業者を通す必要がありますが、専任媒介の場合は直接買主を探して売却をしても問題はありません。

一般媒介の場合は複数の不動産業者に売却活動を依頼することが可能なので色々な不動産業者が販売活動をしてくれます。

専属専任、専任は1社の不動産業者に任せるので絶対に売らないといけないプレッシャーから販売活動は必死に行ってくれます。

下記に媒介契約の詳細を表でまとめましたので参考にしてください。

媒介名 専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
依頼形態 不動産会社1社のみ 不動産会社1社のみ 複数の不動産会社可
自己発見取引 NG OK OK
不動産業者からの報告 報告義務有 報告義務有 報告義務なし
レインズへの登録義務 登録義務有 登録義務有 登録義務無

※レインズとは不動産業者間で見る不動産の情報ネットワークです。レインズに登録することで全国の不動産業者が登録されている不動産を見ることが可能になり、売却活動がスムーズになります。

買取とはどう違う?不動産仲介による売却のメリット・デメリット

一般的には不動産を売却する際は仲介での売却を依頼することが多いですが、良い点ばかりではありません。

そこで不動産仲介による売却のメリット、デメリットをご紹介しています。

メリット ・買取よりも高く売れる
デメリット ・流通性が低い不動産だと売却するのに時間が非常がかかる

・仲介手数料がかかる
※売却価格の3%+6万円+税

・買主様が一般のお客様で売却後に物件に瑕疵が見つかった場合、責任を負わないといけない可能性が高い
(契約不適合責任)

デメリットが多いように見えますが、時間をかけて少しでも高く売りたいのであれば不動産仲介による売却を選択するのがオススメです。

ここでいう流通性の高い不動産とは下記のような不動産です。

・土地の立地が良い
・土地の坪数が30坪~100坪くらいの住宅地
・建物が建っている場合は内装が綺麗な状態
・過去に物件や周辺環境に何かしらのトラブルがない

このような不動産であれば場所次第では相場以上で売れることもあり、仲介による売却を選択する方が絶対的にオススメです。

不動産業者に直接買取をしてもらう

冒頭でご紹介したように不動産を売却する際は仲介ではなく、不動産買取業者に直接売却する方法があります。

不動産買取の場合は直接不動産業者と価格や条件を交渉をして直接不動産業者に売却する方法となります。

これがいわゆる「不動産買取」という選択肢となります。

全ての不動産業者が買取を行っているわけではなく、資金力が豊富な会社が不動産買取を行っているケースが多いです。

不動産買取のメリット・デメリット

不動産買取も良い点ばかりではなく、メリット・デメリットがあるのでご紹介していきます。

メリット ・早く現金化することが出来る

・近隣に知られずに売却することが出来る

・仲介手数料が不要

・物件売却後に何か問題が起きたとしても責任を負う必要性がない
(契約不適合責任免責)

デメリット ・相場よりも安くなる可能性が高い

結論、相場よりも安くなってでもはやく売りたかったり、手間をかけたくないのであれば不動産買取をオススメします。

不動産買取を選択する場合は直接不動産業者に売却をするため条件が合えばすぐにでも契約から決済まで出来ること多いです。

不動産買取の最大のメリットとしては売却した後に何かトラブルが起きた際に責任を負う必要がない点と早く現金化出来ることです。

仲介による売却の場合だとを買主が一般のお客様であることが多く、ほとんどが住宅ローンを使うことになります。

そのため、契約から決済までが平均して約2~3か月は通常かかってしまいます。

購入される方が契約後に万が一、住宅ローンに落ちてしまった場合はまた一から買主様を探さないといけないリスクもあります。

さらには買主様が一般のお客様の場合は売却後に何か物件に問題やトラブルが起きた際に売主様は契約不適合責任といって責任が生じてくる可能性もあります。

しかし、不動産買取の場合はプロの不動産業者が購入するため引き渡しまでの時間もはやく、売却後に責任を負う必要性はありません。

こんな場合は不動産買取ではなく、仲介での売却がオススメ

・1円でも不動産を高く売りたい
・売却するのに時間がかかっても良い
・流通性の高い不動産を売却する

不動産買取を選択すると相場の2~3割は売却価格が安くなってしまう可能性が高いため、時間がかかっても良いから少しでも高く売りたいのであれば不動産売却を選択をオススメします。

こんな場合は不動産買取がオススメ

・少しでもはやく不動産を現金化したい
・仲介でお願いしているがなかなか売れない
・近隣、近所に知られずに売却したい
・建物に不具合や問題があるが現況のままで売りたい
・売却後のクレームは避けたい
・土地が大きすぎる、形状が悪い、前面道路が狭い
・再建築不可、市街化調整区域、告知有物件等の問題がある物件を売りたい
・二束三文にしかならない不動産を売りたい

上記にあてはまる場合は不動産買取を選択することをオススメします。

特に難がある不動産に関しては仲介による売却を選択したとしても一般のお客様が購入するのを避けるため、売却するまでに非常に時間がかかることが多いです。

そのため、相場よりも安くなってでもはやく売りたいのであれば不動産業者に直接買取を行ってもらった方が良いと言えるでしょう。

不動産買取に向いている物件

こちらでは不動産買取に向いている物件をご紹介していきます。

売主様のお持ちの不動産によってどちらが良いのか選択していきましょう。

・高価格帯の不動産
⇒理由としては一般のお客様はなかなか高価格帯の物件を購入することは少ないため。

・難がある不動産
⇒建物がボロボロ、再建築不可、接道が取れない、市街化調整区域等、土地が広すぎる、告知あり等の物件は一般のお客様が購入を判断するのが難しく、売却するまでにかなりの時間がかかるため。
また、癖のある不動産は一般のお客様が購入する場合は融資が通りづらかったり、売却後にトラブルが出たら何かしらの責任が生じる可能性が高いため。

・高額の投資用不動産
⇒高額である収益物件(投資用不動産)は購入出来る方が限られるため。
特に高価格帯である物はローンを出したが、ローンが通らずに話が流れてしまう事はよくある。不動産買取業者が買取をする場合はローン特約無といってローンを組まないで購入する業者もいる。

不動産買取に向かない物件

・新築、築浅物件
⇒不動産買取業者が新築、築浅物件を購入する目的はほとんどが転売が目的となるため、
利益や諸経費を考えるとどうしても買取価格は安くなってしまう。
そのため、このような物件は時間がかかってでも不動産売却を選んだほうが良い

不動産買取の依頼をするならどこが良い?

このページでは不動産買取と売却の比較をご紹介してきましたが当社では平成21年に設立以来、グループ全体でこれまで約190件の収益物件、土地、戸建、マンションの買取を行ってきました。

特に当社では下記の強みをもって不動産買取を行っています。

・契約、決済が同時で可能なため、スピーディーな取引が可能
・10万円~10億円くらいまでの価格帯である物件の買取が可能
・売却が難しい癖のある不動産でも買取可能
・基本的に現金で購入するため、融資の心配は不要
・契約不適合責任免責のため、売却後のクレームの心配は不要
・秘密厳守のため、近所等に売却を知られる必要が無い
・名古屋だけではなく、愛知県内、岐阜県内、三重県内全域の不動産の買取が可能

⇒名古屋不動産センターの不動産買取実績はこちらから

弊社ではどんな不動産でも買取を行っているため、個人のお客様、業者様問わずまずはお気軽にご相談ください。

もちろん不動産買取だけではなく、売主様と買主様の間に入る不動産仲介での売却も出来るので売主様の状況や物件によって最適な方法をご提案させていただきます。